Hace cerca de un año, el Gobierno de Navarra declaró como zonas de mercado tensionado 21 municipios que concentran alrededor del 70% de la población de la comunidad. Mientras tanto, Asturias se prepara para recorrer el mismo camino, pero de manera menos generalizada.
La Consejería de Ordenación del Territorio, Vivienda y Derechos Ciudadanos, liderada por IU-Convocatoria por Asturies, ha declarado por ahora zonas tensionadas en Gijón, dos barrios, Avilés, uno, Llanes, Luanco, y Cabrales, una medida que el Gobierno asturiano presenta como una herramienta para contener la escalada de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda, y que está siendo criticada por la derecha y la patronal de la construcción. El Ayuntamiento gijonés ha presentado además un recurso contra la declaración como zonas tensionadas de Cimavilla y La Arena.
La consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, de Contigo Navarra, coalición de Podemos, IU y Batzarre, sostiene que los primeros resultados avalan la intervención. “Los datos son concluyentes”. Según explica, los registros oficiales de contratos muestran que el precio del alquiler se ha reducido un 7% durante el primer año de vigencia de las zonas tensionadas. “El objetivo que perseguíamos con esta medida era frenar la escalada de precios aquí en Navarra y se ha conseguido”, asegura. Para la consejera, la conclusión es clara: “La necesidad de regular queda fuera de toda duda”.
El balance navarro resulta especialmente relevante porque la principal crítica formulada contra las zonas tensionadas nunca ha sido que no consigan moderar los precios, sino que puedan hacerlo a costa de reducir la oferta disponible. Es una discusión que previsiblemente acompañará también la implantación de estas medidas en Asturias.
¿Qué ocurre con la oferta?
Los detractores de la regulación llevan años sosteniendo que limitar los alquileres acabaría provocando la retirada de viviendas del mercado. Navarra es una de las primeras comunidades donde esa hipótesis puede empezar a contrastarse con datos.
Alfaro rechaza que eso esté ocurriendo y asegura que “la oferta no se ve disminuida más que en un porcentaje muy pequeño”. A su juicio, una parte de la confusión procede de interpretar como desaparición de viviendas lo que en realidad sería una menor rotación entre inquilinos. Cuando un propietario deja de tener el incentivo de aumentar constantemente el precio del alquiler y cuenta con una persona que paga puntualmente y cuida la vivienda, los contratos tienden a prolongarse. “Las viviendas no desaparecen, lo que hay es menos rotación”, sostiene.
La responsable navarra de Vivienda rechaza además uno de los argumentos más repetidos por los críticos de las zonas tensionadas. “Ese mantra que se repite sistemáticamente de que las viviendas desaparecen, esto no es cierto”. Lo que observa su departamento, insiste, es una mayor estabilidad en los contratos y un mercado con menos movimientos, no una fuga masiva de inmuebles.
La cuestión es relevante para Asturias porque buena parte del debate que acompaña a la declaración de las futuras zonas tensionadas gira precisamente alrededor de esa pregunta. Si la regulación consigue contener los precios, pero reduce la oferta disponible, el balance cambia por completo. Navarra sostiene que, al menos por ahora, eso no está ocurriendo.
La vía de escape de los contratos temporales
Donde sí reconoce problemas el Gobierno navarro es en el incremento de los contratos de temporada. La propia consejera admite que esta modalidad ha crecido durante el último año y que parte de ese aumento responde a intentos de esquivar los límites asociados a las zonas tensionadas.
La situación no le sorprende. “Éramos conscientes desde la aprobación de la ley estatal de vivienda de que los contratos de temporada eran una vía de escape para todos aquellos propietarios que no quieren sujetarse al control de precios”, explica. Por ese motivo, el Ejecutivo foral prepara una regulación específica destinada a combatir los contratos temporales fraudulentos o ficticios.
La experiencia resulta especialmente útil para otras comunidades que empiezan ahora a aplicar estas medidas. Uno de los aspectos que tendrá que vigilar Asturias será precisamente si una parte de la oferta intenta desplazarse hacia modalidades menos reguladas.
¿Por dónde debería empezar Asturias?
Aunque la entrevista se centra en el caso navarro, una de las preguntas inevitables es qué lecciones pueden extraerse para otros territorios que estudian aplicar medidas similares.
La respuesta de Alfaro empieza por los datos. “En primer lugar, por lo que hay que empezar es por armar bien una memoria en la que se analicen los datos tanto de alquiler como de compra para evaluar cuál es la realidad”. Así lo hizo Navarra antes de declarar las zonas tensionadas y así considera que debería actuar cualquier administración que quiera recorrer el mismo camino.
La consejera recuerda que la declaración de zonas tensionadas fue solo el primer paso. Después llegó un plan de medidas que incluía promoción de vivienda protegida, movilización de vivienda vacía, actuaciones sobre grandes tenedores, programas de mediación y asesoramiento y trabajo coordinado con los ayuntamientos afectados. A su juicio, el control de precios por sí solo no basta para corregir un problema que tiene múltiples causas.
Familias trabajadoras expulsadas del mercado
Es precisamente esa idea la que aparece una y otra vez durante la conversación. “El problema de la vivienda es un problema multifactorial”, afirma Alfaro, que rechaza las soluciones simples para una crisis que considera cada vez más profunda.
A su juicio, el principal cambio de los últimos años es que las dificultades de acceso a la vivienda han dejado de afectar únicamente a los colectivos tradicionalmente más vulnerables. “Ya hablamos de familias y personas trabajadoras con sueldos estables que se ven expulsadas sistemáticamente del mercado privado”.
Ese diagnóstico ayuda a explicar la estrategia seguida por el Gobierno navarro. Junto a la regulación de precios, el Ejecutivo foral ha reforzado las ayudas económicas al alquiler y la promoción de vivienda protegida. La consejera recuerda que Navarra fue el pasado año la comunidad que más vivienda protegida promovió en relación con su tamaño y defiende que ninguna medida aislada puede resolver por sí sola el problema.
Mientras el Principado prepara la declaración de sus primeras zonas tensionadas, la experiencia navarra ofrece algunas respuestas provisionales a preguntas que empiezan a plantearse también aquí. Los alquileres han bajado, la discusión sobre la oferta sigue abierta y el debate está lejos de cerrarse. Pero para la consejera Begoña Alfaro hay una conclusión que ya puede extraerse del casi primer año de aplicación de la medida: “La necesidad de regular queda fuera de toda duda”.
