Esta misma semana el ex presidente Rodríguez Zapatero declaraba en una entrevista en TVE que la vivienda es uno de los tres problemas “irresolubles” que venimos padeciendo en la sociedad española desde hace décadas, los otros dos son el injusto mercado eléctrico y el desempleo estructural.
Vivienda en alquiler en Avilés.
En efecto, pasan los años y en España el denominado “problema social de la vivienda” persiste. Aunque ahora, a diferencia del anterior ciclo inmobiliario basado en la compra/venta, nos encontramos en pleno proceso de cambio de modelo, de transición del piso en propiedad al piso en alquiler.
España el segundo país de la OCDE que peor relación tiene entre los precios de alquiler de vivienda y los ingresos
¿Por qué ese cambio en el modelo de acceso a la vivienda?
Básicamente por el deterioro de las condiciones laborales de la juventud: la precariedad de los empleos provoca dificultades y recelo con respecto a poder asumir el pago de la hipoteca durante años; los bajos salarios imposibilitan disponer de una situación de solvencia para adquirir una vivienda en propiedad; el miedo a no poder pagar la hipoteca y sufrir un desahucio. Estos tres elementos son los inciden en que una buena parte de la población -sobre todo joven- no tenga otra opción que el alquiler para acceder a una casa.
A consecuencia de lo cual la burbuja inmobiliaria se ha trasladado de la construcción al alquiler, con un aumento medio de los alquileres en España de más del 50% en los últimos cinco años y el consiguiente drama de los desahucios. Siendo el España el segundo país de la OCDE que peor relación tiene entre los precios de alquiler de vivienda y los ingresos, dedicando una media del 40% del salario a pagar el arrendamiento. Si antes se desahuciaba por no poder pagar la hipoteca, ahora se desahucia a la gente por no poder pagar el alquiler.
Viviendas públicas en construcción en Carbayín (Siero). Foto: Iván G. Fernández.
¿Por qué el incremento abusivo del precio de los alquileres en España?
En primer lugar, por la bajada de los cinco a los tres años del plazo para renovar el contrato de arrendamiento, sin ninguna protección del usuario en cuanto a limitaciones en el incremento del alquiler para la renovación del contrato. Lo que ha tenido un impacto tremendo en términos de crecimiento acelerado de los precios de los alquileres.
En segundo lugar, por la escasa oferta de pisos en alquiler, insuficiente para cubrir la demanda. Y aquí entra el reducido parque de vivienda pública de alquiler. Solo el 2,5% del total de la vivienda en España es vivienda pública de alquiler social, en contraste con el 17% en Francia, 21% en Dinamarca, 30% en los Países Bajos.
España tiene 2,5% de vivienda pública de alquiler, en contraste con el 17% en Francia, 21% en Dinamarca, 30% en los Países Bajos.
En tercer lugar, tenemos la compra de vivienda por parte de los grupos bancarios y fondos buitre para dedicarla al alquiler turístico, reduciendo de manera importante la oferta del alquiler residencial (de hecho, algún portal inmobiliario reconoce que la oferta se ha disparado en 2020 por “el trasvase de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial”).
¿Cómo afrontar hoy el problema social de la vivienda?
A la hora de pensar en una nueva política de vivienda, sin duda una de las referencias fundamentales es Viena. La experiencia de la capital austriaca es transferible a España, especialmente en lo que se refiere a los siguientes aspectos:
– En primer lugar, en llevar a cabo una auténtica “ofensiva habitacional” a favor de la ampliación del parque de vivienda pública en alquiler (la “ofensiva residencial” llevada a cabo en Viena, contando con la estrecha colaboración del Gobierno central, supone aumentar anualmente un 30% los pisos destinados al alquiler, de forma que vaya acorde a la demanda).
El histórico bloque de vivienda pública Karl Marx, en Viena.
Una “ofensiva” en este sentido por parte de las tres administraciones del Estado, Gobierno, Comunidades y Ayuntamientos, tendría un impacto inmediato en la bajada del precio de los alquileres y proporcionaría vivienda digna a muchas personas que no pueden ni comprar ni pagar un alquiler a los actuales precios del mercado.
– Un segundo aspecto relevante de la experiencia vienesa, que afecta particularmente a regiones de larga tradición industrial como Asturias, es recuperar espacios en las antiguas zonas industriales y convertirlos en nuevos barrios residenciales. Potenciando la función residencial en lo que aquí son las antiguas Cuencas Mineras y otras áreas con suelos que fueron de uso minero-industrial.
– En tercer lugar, la ciudad de Viena destina una amplia partida de dinero (alrededor de 200 millones anuales) a rehabilitar el parque de vivienda social construido a mediados del siglo pasado. Impulsando la “vivienda pasiva”, un tipo de edificio de muy bajo consumo energético, la participación ciudadana, la intervención de organizaciones de lucro limitado y la convocatoria de originales “concursos de constructores”.
Este ejemplo de actuación rehabilitadora también es particularmente transferible a Asturias y las Cuencas muy necesitadas de genio creativo y donde los barrios de vivienda social se encuentran muy deteriorados, con viviendas muy ineficiente en términos energéticos y, muy particularmente, los graves problemas de accesibilidad que aíslan y encierran en los pisos a las personas mayores.
Vivienda obrera en Mieres. Foto: Patrimoniu Industrial.
Por último, es imprescindible modificar los contratos de alquiler. Aumentando el tiempo mínimo de duración, prohibiendo los desahucios sin alternativa habitacional, impidiendo la subida del precio del alquiler por encima del IPC si no va acompañado de mejoras en la vivienda (esto se probó en París y funcionó), controlar la subida de precios en determinadas zonas o según el nivel de renta de la persona usuaria.
Y remediar el desigual reparto competencial en favor de los Ayuntamientos y Comunidades. Puesto que por paradójico que parezca, en el “estado supuestamente más descentralizado del mundo”, el Gobierno central es el único de puede hacer casi todo en materia de vivienda. Y, evidentemente, no lo está haciendo.
