El sociólogo e investigador del CSIC Javier Gil visitó esta semana Asturias para presentar su libro Generación Inquilina (Capitán Swing, 2026), un ensayo en el que analiza cómo la vivienda se ha convertido en uno de los pilares del capitalismo rentista contemporáneo. El autor participó en encuentros en Oviedo/Uviéu, en la Librería Matadero, con el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas, y en Xixón con Somos Asturies para debatir sobre la crisis de acceso a la vivienda y las transformaciones del mercado inmobiliario. En esta entrevista explica por qué, a su juicio, desde la crisis de 2008 ha surgido un nuevo grupo social marcado por la imposibilidad de acceder a la propiedad: la generación inquilina.
El fin del “país de propietarios”
En su libro habla de una “generación inquilina”, tal como indica el título. ¿Estamos realmente ante una nueva condición social o seguimos pensando la crisis de vivienda como un problema solo de jóvenes que no pueden comprar?
No, no es un problema únicamente de jóvenes, aunque el título pueda generar esa confusión. Lo que llamo generación inquilina es un nuevo grupo social que nace a partir de 2008: la población que era joven entonces y que ya no puede acceder a una vivienda en propiedad. Con el paso del tiempo esa generación se hace adulta, se consolida como generación inquilina y, al mismo tiempo, las nuevas generaciones se incorporan a ese mismo grupo. Su rasgo central es que no pueden acceder a una vivienda en propiedad por sus propios medios. Hasta 2008 había crecido cada vez más la sociedad de propietarios, pero a partir de ese momento ese modelo empieza a romperse. La generación inquilina, por tanto, no afecta solo a los más jóvenes, sino que tiene que ver con un cambio de ciclo que comienza en 2008.
Entonces es en 2008 cuando se rompe ese modelo que usted llama el “país de la propiedad” y pasamos a una sociedad cada vez más marcada por el alquiler.
Exactamente. Hasta 2008 se había fomentado que la población trabajadora accediera de forma masiva a la vivienda en propiedad. Ese era el rasgo central del modelo y la vía por la que amplios sectores sociales se convertían en clases medias. Pero ese modelo generó una gran burbuja inmobiliaria y estalló a partir de 2008. Hasta entonces la financiarización de la vivienda tenía como rasgo central una demanda residencial: se facilitaba crédito a las familias para comprar vivienda, las familias se endeudaban y eso era posible porque el precio de la vivienda siempre subía. Eso permitía ampliar hipotecas, comprar segundas residencias o invertir en vivienda. Tras el estallido de la burbuja, el modelo cambia. Desde 2008 la nueva demanda de vivienda es fundamentalmente de carácter especulativo o de inversión. El crédito se restringe a las familias y pasa a concentrarse en fondos de inversión, sociedades inmobiliarias y hogares de mayor renta. Ellos son quienes dinamizan el ciclo inmobiliario. La gran diferencia es que antes predominaba la demanda residencial y ahora predomina una demanda no residencial, especulativa. Por eso la generación inquilina no vive de alquiler porque quiera, sino porque está excluida de la propiedad: no es que no haya viviendas, es que cada vez más viviendas están en manos de inversores.
Por eso plantea que la vivienda ha dejado de ser un activo-hogar para convertirse en un activo-renta.
Exactamente. Hasta entonces la vivienda funcionaba como hogar para la clase trabajadora, convertida en clase media, pero también como un activo financiero del que esas familias se beneficiaban. A partir de 2008 aparece una nueva función que gana cada vez más peso: la vivienda como activo-renta. Para quienes compran viviendas hoy su función principal es obtener rentabilidad. Utilizan la vivienda porque es lo que más dinero da, pero si no podrían invertir en acciones, deuda, criptomonedas u oro. Lo importante no es la vivienda en sí, sino la rentabilidad que genera.
“a medida que se genera una generación inquilina, también aparece una nueva generación de multipropietarios.”
Regular el mercado frente a la especulación
En Asturias, como en otras partes del país, se empieza a hablar de zonas tensionadas, aunque su aplicación va lenta y genera polémica. ¿Cree que esta herramienta está funcionando allí donde se ha aplicado o todavía es pronto para hacer balance?
Creo que allí donde se aplican están teniendo efectos positivos, pero son insuficientes. Ya no se trata solo de detener que el problema siga empeorando, sino de revertir la situación. Si simplemente conseguimos frenar la subida de precios y la especulación, pero nos quedamos en la situación actual, seguiría siendo una situación insostenible.
¿Quiere decir que las zonas tensionadas pueden servir para frenar subidas, pero no necesariamente para bajar los precios del alquiler?
Exactamente. Lo que necesitaríamos es una política mucho más ambiciosa. No se trata solo de reducir precios, sino de democratizar el sector inmobiliario. Habría que acabar con fenómenos como los pisos turísticos o la vivienda vacía. Lo que vemos desde 2008 es una fuerte concentración de la propiedad: a medida que se genera una generación inquilina, también aparece una nueva generación de multipropietarios. Cada vez una minoría de actores y de hogares concentra más viviendas.
Hay comunidades autónomas que evitan declarar zonas tensionadas o lo hacen con mucho retraso. ¿Tiene sentido aplicar esta política de forma desigual según el territorio o eso acaba vaciando la ley de contenido?
Las comunidades que no la aplican están apostando por una política que hará que la situación sea todavía más grave, porque ni siquiera intentan frenar lo que está pasando. Eso significa más especulación y más subida de precios. Además, genera una desigualdad territorial importante: en algunos lugares hay regulaciones más favorables a los inquilinos y en otros predominan regulaciones que favorecen la subida de precios y los beneficios del sector inmobiliario.
Desde el sector inmobiliario se insiste mucho en que el problema es simplemente que faltan viviendas y que la solución pasa por construir más y reducir la burocracia urbanística. ¿Hasta qué punto ese diagnóstico es correcto?
Analizando los datos del Banco de España queda bastante claro que en España los cambios demográficos no son la causa central de la subida de los precios. Hay municipios que pierden un 15 o un 20% de población y, sin embargo, los precios de la vivienda suben un 40 o un 50%. Eso demuestra que los factores demográficos no explican el problema. Lo que hay es una demanda especulativa, no residencial. Eso no significa que en algunos lugares no pueda ser necesario construir vivienda, pero esa debería ser la última solución. Primero hay que abordar los factores especulativos. Además, si la construcción se deja en manos del mercado y de los especuladores, los precios no bajarán. Las promotoras y los fondos de inversión siempre buscarán maximizar beneficios. Si se quiere vivienda asequible, hay que regular el mercado y reducir las rentabilidades extraordinarias que hoy se están obteniendo.
La vivienda como conflicto social
El Gobierno aprobó recientemente un decreto que permite prorrogar los contratos de alquiler hasta dos años y limitar las subidas al 2%. ¿Qué efectos podría tener una medida así?
Son medidas muy positivas porque dan más estabilidad a los inquilinos y reducen las posibilidades de especulación. Pero siguen siendo insuficientes. En mi opinión, los contratos de alquiler deberían ser indefinidos. El negocio en este país ha consistido muchas veces en expulsar a un inquilino para traer a otro que pague mucho más, y repetir ese proceso cada pocos años. Cuanta más rotación hay, más facilidad existe para subir precios. En muchos países europeos los contratos son indefinidos —Alemania, Francia, Austria o Suecia— y funcionan perfectamente. Aquí no ocurre porque la regulación está diseñada para favorecer la especulación.
Los críticos dicen que estas medidas generan inseguridad jurídica y desincentivan que se pongan viviendas en alquiler. ¿Hay evidencia de que eso ocurra o es más bien un argumento político?
No hay ninguna evidencia. En el libro lo analizo como una auténtica guerra cultural contra las políticas de vivienda. Cada vez que se plantea una medida que reduce beneficios del sector inmobiliario —control de precios, regulación de alquileres turísticos o impuestos a viviendas vacías— aparece el mismo discurso sobre la inseguridad jurídica o la reducción de la oferta. Es una estrategia mediática y política para desacreditar cualquier política que favorezca a los inquilinos. Lo que está ocurriendo con la vivienda es un proceso de concentración de riqueza. Para algunos significa precariedad y empobrecimiento, pero para otros supone enormes beneficios, y por eso existe una batalla permanente para impedir que se aprueben políticas que limiten esos beneficios.
“En un territorio como Asturias, con una población que apenas ha crecido en los últimos años, probablemente el problema no sea demográfico sino especulativo y relacionado con esos usos de la vivienda.”
En un territorio como Asturias, con envejecimiento, zonas rurales con viviendas vacías y ciudades donde el alquiler sube, ¿qué tipo de política de vivienda cree que tendría más sentido?
Yo planteo cinco prioridades, y la última siempre es construir. Lo primero es acabar con los usos antisociales de la vivienda: limitar los pisos turísticos, devolver esas viviendas al mercado residencial, controlar los alquileres de temporada o por habitaciones y sancionar la vivienda vacía. Si se movilizaran todas las viviendas vacías que existen, la oferta de alquiler aumentaría enormemente y los precios caerían. También habría que limitar la compra de vivienda con fines no residenciales, como hacen países como Canadá o Países Bajos. Solo después hablaríamos de construir. En un territorio como Asturias, con una población que apenas ha crecido en los últimos años, probablemente el problema no sea demográfico sino especulativo y relacionado con esos usos de la vivienda.
En su libro dice que la generación inquilina vive en el corazón de las contradicciones del sistema. ¿Cree que esa experiencia puede convertirse en una fuerza política capaz de cambiar el modelo de vivienda?
La generación inquilina hoy es un sujeto de explotación dentro del capitalismo rentista. Pero cuando se organiza, se moviliza y lucha, puede convertirse en un sujeto político capaz de transformar ese sistema. En el libro hago analogías con la historia del mundo laboral. Muchos derechos que hoy consideramos normales —como la prohibición del trabajo infantil, las pensiones o la protección ante accidentes laborales— parecían imposibles en su momento. Fueron conquistados porque hubo personas que desobedecieron leyes injustas y se organizaron. Creo que estamos en un momento similar en relación con la vivienda: cuando se cuestionan esas leyes que favorecen a las oligarquías rentistas y se impulsan formas de organización colectiva, es cuando empiezan a cambiar las cosas y se conquistan nuevos derechos.
